(098) 101-06-06

Консультация нотариуса онлайн

(095) 101-06-06

Бесплатная консультация нотариуса

09:00 - 18:00

Киев, ул.Саксаганского 102 Б, оф.51

Договор залога, ипотеки

Ипотека – вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном Законодательством Украины.

В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своих требований из стоимости заставленного имущества, преимущественно перед другими кредиторами.

Договоры залога (ипотеки) недвижимости, квартиры, земельного участка, жилого дома, автомобиля подлежат нотариальному удостоверению.

Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется за местонахождением недвижимости, которая является предметом ипотеки, или за местонахождением ипотекодержателя или ипотекодателя.

Договор залога имеет производный характер от обеспеченного ею обязательства.

Предметом залога могут быть имущество и имущественные права.

Договор о залоге имущества, который подлежит регистрации, удостоверяется нотариусом при условии предоставления документов, которые подтверждают право собственности на имущество, которое заставляется и в предусмотренных законодательством случаях, государственной регистрации прав на это имущество.

Имущество, которое находится в общей собственности, может быть передано в залог только при согласии всех совладельцев. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою часть в общем имуществе без согласия других совладельцев при условии выделения его в натуре и регистрации права собственности на него как на отдельный объект недвижимости.

Имущество, которое находится в общей частичной собственности (части, паи), может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре, земельного участка – в натуре (на местности).

При удостоверении договора ипотеки нотариус разъясняет сторонам порядок государственной регистрации ипотеки и порядок удовлетворения обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки.

Процедура заключения договора ипотеки

Договор ипотеки недвижимого имущества (недвижимости) подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариальное удостоверение ипотечного договора проводится либо по местонахождению недвижимости, которая является предметом ипотеки, либо по местонахождению ипотекодержателя или ипотекодателя.

Текст договора ипотеки должен содержать условия, установленные статьей 18 Закона Украины «Об ипотеке».

Предмет ипотеки

Предметом ипотеки может быть имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращение взыскание.

Залогом может быть обеспеченное выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу.

Предметом ипотеки не могут быть требования, которые имеют личный характер, а также другие требования, залог которых запрещается законом (например, право на получение алиментов и тому подобное), а также предметом ипотеки не могут быть объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами, а также имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделений, которые находятся в процессе корпоратизации.

Вносение изменений к договору ипотеки не допускается в случае прекращения обеспеченного залогом обязательства, замены обязательства другим обязательством, которое возникло после заключения договора залога.

После оформления залогового изменения и дополнения к ипотечному договору могут вноситься лишь после ее аннулирования в порядке, установленном Законом Украины «Об ипотеке». В этом случае в подтверждение факта аннулирования залоговой нотариусу подается соответствующая выдержка из Государственного реестра ипотек.

Стороны договора ипотеки

Сторонами договора залога (залогодателем и залогодержателем) могут быть физические и юридические лица, государство.

Залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них (аренды, эмфитевзиса) могут быть лишь банки.

Залогодателем при залоге имущества может быть его владелец, который имеет право отчуждать заставленное имущество на основаниях, предусмотренных законом, а также лицо, которому владелец в установленном порядке передал имущество и право залога на это имущество, или третье лицо (имущественный поручитель).

Договор ипотеки имущества, которое подлежит регистрации, удостоверяется нотариусом при условии предоставления документов, которые подтверждают право собственности на имущество, которое заставляется, и, в предусмотренных законодательством случаях, государственной регистрации прав на это имущество.

Договор ипотеки недвижимого и движимого имущества (имущественных прав) удостоверяются нотариусом после проверки отсутствия запрещения на отчуждение или ареста по данным Единого реестра запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества и проверки отсутствия налогового залога и других залогов по данным Государственного реестра обременений движимого имущества.

Если договор ипотеки имущества заключается в связи с заключением другого договора относительно этого имущества и у нотариуса есть указанные выше документы, второй раз эти документы не подаются.

Передача в ипотеку недвижимого имущества, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности и закреплено за соответствующим государственным или коммунальным юридическим лицом на праве хозяйственного ведения, осуществляется по получении в установленном законодательством порядке согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к сфере хозяйственного ведания которого принадлежит соответствующее государственное или коммунальное юридическое лицо.

Ипотечный договор, предметом ипотеки по которому являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, которые подтверждают имущественные права на эту недвижимость.

Ипотекодателем по такому ипотечному договору может быть застройщик — лицо, которое организует сооружение недвижимости для собственных потребностей или для передачи ее в собственность другим лицам, или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения строительства.

При удостоверении таких договоров нотариус разъясняет ипотекодержателю его обязанность по окончании строительства зарегистрировать в установленном законом порядке обременение прав владельца на построенную недвижимость.

В случае изменения в процессе строительства характеристик недвижимости, которая является предметом ипотеки (изменение площади недвижимости, изменение планирования помещений и тому подобное), а также в случае окончания строительства и получение ипотекодателем свидетельства о праве собственности на предмет ипотеки, к окончанию срока действия ипотечного договора, по договору сторон вносятся соответствующие изменения к ипотечному договору.

Указанный договор является основанием для перерегистрации запрещения отчуждения.

Имущество, которое находится в общей собственности, может быть передано в залог только при согласии всех совладельцев. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою часть в общем имуществе без согласия других совладельцев при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Имущество, которое находится в общей частичной собственности (части, паи), может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре, земельного участка — в натуре (на местности).

Согласие совладельцев повторно не требуется, если договор о залоге имущества складывается в связи с удостоверением договора купли-продажи этого имущества с рассрочкой платежа.

Договор о следующем залоге уже заставленного имущества может быть удостоверен при согласии предыдущих залогодержателей, если другое не предусмотрено законом и предыдущим договором залога.
Следующая ипотека, предметом которой являются несколько объектов, которые принадлежат разным лицам и являются предметом предыдущей ипотеки, допускается при согласии владельцев всех объектов недвижимого имущества, переданных в общую ипотеку.

Удостоверение договора залога имущества (имущественных прав), которое находится в налоговом залоге, не допускается.

В случае наличия залогового договора об отступлении прав по ипотечному договору и основному обязательству не удостоверяется. В таком случае отступления прав по ипотечному договору и основному обязательству осуществляется путем выполнения на залоговой индоссантом (лицом, которому принадлежит залоговая) передаточной надписи (индоссаменту) в интересах другого лица (индоссанта) и передачи оригинала залоговой в порядке, установленном Законом Украины «Об ипотеке».

При удостоверении договора ипотеки нотариус разъясняет сторонам порядок государственной регистрации ипотеки и порядок удовлетворения обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки, о чем отмечается в тексте договора.

Одновременно с удостоверением договора ипотеки нотариус, если это предусмотрено договором, налагает запрет на отчуждение предмета ипотеки.

Стороны ипотечного договора, который заключен после вступления в силу Законом Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем соответствующего предостережения в тексте ипотечного договора или путем заключения отдельного договора между ипотекодателем и ипотекодержателем о удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до набирания законной силы решениям суда о обращении взыскания на предмет ипотеки.

Договор о удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующее предостережение в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать:
— передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства; — право ипотекодержателя организовать продажу предмета ипотеки.

Договор о удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующем предостережении в ипотечном договоре, который заключен после вступления в силу Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», какое приравнивается к такому договору за своими правовыми последствиями и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства, является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки.

В случае перехода к ипотекодержателя права собственности на переданное в ипотеку недвижимое имущество, нотариус разъясняет сторонам, что права и требования других лиц на это недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном законом порядке, остаются действительными.

Для удостоверения такого договора ипотекодателем нотариусу подается правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, право собственности на которое переходит к ипотекодержателю в счет выполнения основного обязательства и приобщается к экземпляру договора, который остается в делах государственной нотариальной конторы (частного нотариуса).

Документы для удостоверения договора залога, ипотеки:

  • кредитный договор
  • договор займа

Физическое лицо:

  • паспорт;
  • регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (идентификационный (налоговый) номер);
  • договор ссуды (займа).

Юридическое лицо:

  • Свидетельство о государственной регистрации (Выписка с Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей);
  • Устав (Учредительный договор) юридического лица;
  • Справка с Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ);
  • Справка о взятии на учет налогоплательщика (форма № 4-ОПП);
  • Выдержка (“Витяг”) с Государственной администрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей
    (выдается в районной государственной администрации у регистратора);
  • печать юридического лица;
  • протокол (приказ) о назначении на должность руководителя и подтверждения его полномочий
    (нотариально удостоверенная доверенность подтверждающая полномочия представителя);
  • протокол (решение) общего собрания юридического лица на заключение договора залога (ипотеки);
  • паспорт представителя юридического лица;
  • регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (идентификационный (налоговый) номер) представителя юридического лица.

Для земельного участка:

  • Государственный акт на право собственности на земельный участок;
  • Выдержка (“Витяг”) с Поземельной книги Государственного реестра земель (Выдержка (“Витяг”) из базы данных автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра (для отчуждения земельного участка)(выдается в Государственном комитете Украины по земельным ресурсам (Держкомзем);
  • справка об отсутствии (наличии) ограничений (обременений) земельного участка (выдается в управлении земельных ресурсов);
  • справка об отсутствии строений на земельном участке (если таковых нет).

(Справка выдается местными органами самоуправления (например, городским БТИ, сельским советом). Если на земельном участке находятся строения, то необходимо земельный участок отчуждать вместе со строениями, которые находятся на этом земельном участке;

  • Выдержка (“Виписка”) из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка
    (выдается в управлении земельных ресурсов);
  • независимая экспертная оценка про рыночную стоимость земельного участка
    (для отчуждения земельного участка);
  • если акт на землю без кадастрового номера, то справка из земельных ресурсов о присвоении такого номера;
  • если земля сельскохозяйственного назначения, то справку о том, что она не пай.

Для жилого дома:

  • документ, подтверждающий право собственности на жилой дом (отдельно стоящие нежилое строение) зарегистрированный в БТИ
    (например: Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство, о праве на наследство, и тому подобное);
  • Выдержка (“Витяг”) про регистрацию прав собственности на недвижимое имущество;
  • Выдержка (“Витяг”) с Реестра прав собственности на недвижимое имущество, выдана бюро технической инвентаризации
    (должно быть указано для заключения договора ипотеки);
  • Справка (Форма №3) из ЖЭК о зарегистрированных (прописанных) лицах в отчуждаемом жилом доме;
  • независимая экспертная оценка про рыночную стоимость жилого дома
    (в связи с вступлением в силу 01.11.2011г. Постановления Кабинета Министров Украины от 26.10.2011г. №1103, нотариусу необходимо предоставить независимую экспертную оценку о рыночной стоимости отчуждаемого жилого дома);
  • справка о присвоении кадастрового номера земельному участку, на котором построен жилой дом, отдельно стоящее нежилое строение (гараж) и о размере земельного участка
    (в случае если земельный участок находится в государственной собственно. Справка выдается в управлении земельных ресурсов. Договор аренды этого земельного участка. Если земельный участок находится в частной собственности то жилой дом (отдельно стоящее нежилое строение (гараж) необходимо передавать в ипотеку вместе с земельным участком, на котором он размещен).

Для квартиры:

  • документ, подтверждающий право собственности, зарегистрированный в БТИ
    (Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство, о праве на наследство, и тому подобное);
  • Выдержка (“Витяг”) про регистрацию прав собственности на недвижимое имущество;
  • Выдержка (“Витяг”) с Реестра прав собственности на недвижимое имущество, выдана бюро технической инвентаризации
    (должно быть указано, что справка выдана для отчуждения);
  • Справка (Форма №3) с ЖЭК о зарегистрированных (прописанных) лицах в отчуждаемой квартире.
  • независимая экспертная оценка про рыночную стоимость квартиры
    (в связи с вступлением в силу 01.11.2011г. Постановления Кабинета Министров Украины от 26.10.2011г. №1103, нотариусу необходимо предоставить независимую экспертную оценку о рыночной стоимости отчуждаемой квартиры).

Для нежилого помещения:

  • документ, подтверждающий право собственности, зарегистрированный в БТИ
    (Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство, о праве на наследство, и тому подобное);
  • Выдержка (“Витяг”) с Реестра прав собственности на недвижимое имущество, выдана бюро технической инвентаризации
  • Выдержка (“Витяг”) про регистрацию прав собственности на недвижимое имущество
    (должно быть указано, что справка выдана для отчуждения);
  • независимая экспертная оценка про рыночную стоимость нежилого помещения.

Для транспортного средства:

– документ, который подтверждает право собственности
(Свидетельство о регистрации ТС, Судновой билет, и тому подобное).

* Согласие супруги (супруга) “Залогодержателя” и “Залогодателя” на заключение договора залога, если имущество было приобретено в период зарегистрированного брака (оформляется нотариально).
* Если есть совладельцы, необходимо согласие совладельцев (также оформляется нотариально).