Договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры – это универсальный документ, фиксирующий переход недвижимости от продавца квартиры к ее новому владельцу – покупателю квартиры.
Согласно статье 657 Гражданского кодекса Украины («Форма отдельных видов договоров купли-продажи») – Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и регистрации.
Законно передать недвижимость или законно получить недвижимость от другого лица, можно лишь в письменном виде оформив договор купли-продажи у нотариуса и зафиксировав это в государственном реестре.
Нотариальные сервисы для покупателя
Оформление договора купли-продажи квартиры – это процедура, которая занимает несколько часов, но собственно процедуре оформления документов, заверения договора, передачи денег, имущества и фиксации этой передачи в государственном реестре, и так далее… предшествует большой объем работы.
Для нотариуса критически важно, чтобы сделка никогда не была обжалована в суде.
1. Мы проверяем, кто на самом деле владелец квартиры
Нередки случаи, когда человек, выставивший квартиру на продажу, не имеет документов, подтверждающих ее право собственности (и это не обязательно аферист), например, продавец может проживать в квартире, оставшейся после смерти родителей, но свидетельство о праве на наследство не оформлялось. Оформление квартиры в собственность в таких случаях может потребовать несколько месяцев.
Покупателю или риэлтору нет смысла тратить время и деньги на такую квартиру.
2. Аресты и обременения
Другая группа проблемных ситуаций, когда на имущество наложено обременение, ограничение или арест. Причем обременения могут быть связаны как с относительно мелкими ситуациями (например, неуплаченный штраф), так и с ситуациями затяжного характера (например, квартира досталась по договору пожизненного содержания, который обжалуют наследники родственники).
Пока обременение не будет снято, оформлять куплю-продажу нельзя.
3. Предупреждение афер на рынке недвижимости
Самые опасные случаи, когда у продаваемой квартиры «плохая история собственности». К примеру, за короткое время квартира сменила несколько собственников из-за договоров дарения и/или купли-продажи, за квартирой идут суды и на нее претендуют сразу несколько собственников. В интернете вы можете найти тысячи историй о том, как добропорядочные граждане теряют свои законно купленные квартиры.
Самое главное для покупателя – ни в коем случае не приобрести такую квартиру!
Если собираетесь покупать квартиру, начните с ее проверки
Проверка недвижимости
Нотариальные сервисы для продавца
Наша нотариальная контора уже много лет специализируется на оформлении сделок купли-продажи недвижимости и высоких рекомендаций от продавцов, покупателей, брокеров и риэлторов Киева.
Для наших клиентов продавцов мы гарантируем:
- Содействие в продаже квартиры по лучшей цене
- Глубокое понимание вопросов оценки недвижимости для целей налогообложения
- Полная конфиденциальность для всех сторон соглашения
- Изолированные от посторонних и защищенные комнаты для переговоров, проверки и подсчета наличных денег
- Принятие денег в депозит нотариальной конторы с гарантией взаиморасчетов
- Квалифицированное, быстрое и безопасное проведение сделки в комфортной обстановке
Содержание договора купли-продажи квартиры
- Паспортные данные сторон сделки
- Документ, на основании которого продавец владеет квартирой
- Наличие государственной регистрации права на квартиру
- Технические характеристики квартиры
- Техпаспорт квартиры (обычно указывается в дополнении к договору)
- Гарантии продавца (квартира не находится под запретом отчуждения, арестом, залогом, другими обременениями)
- Обязательство продавца по передаче покупателю всех документов, касающихся квартиры
- Договорная стоимость квартиры
- Оценка стоимости квартиры
- Сроки и процедура оплаты
- Сроки и процедура увольнения квартиры продавцом.
- Момент перехода квартиры от продавца к покупателю
Образец бланка договора купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры
Город Киев, две тысячи ___________________ года, _________ луны, _________ числа. Мы ниже подписались: с одной стороны ФИО (идентификационный номер по ДРФЛ _________________), что проживает по адресу: _____________________, далее – ПРОДАВЕЦ, с другой стороны ФИО, (идентификационный номер по ГРФЛ _________________), что проживает по адресу: _____________________, далее – ПОКУПАТ, в дальнейшем все вместе – Стороны, заключили настоящий Договор купли-продажи квартиры (далее именуется "Договор") о следующем: Продавец обязуется в порядке и на условиях, определенных в настоящем Договоре, передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется в порядка и на условиях, определенных в настоящем Договоре, принять и оплатить квартиру N _____________________ в доме N _____ (цифрами и прописью) (прописью) на улице _____________ в городе ________________ (далее именуется "квартира"). Квартира состоит из ___________ комнат жилой площадью ________ кв. м и кухни. Общая площадь квартиры составляет _______ кв. м ________. (прописью) Основные характеристики квартиры приводятся в техническом паспорте, выданном _____ и являющимся Приложением N 1 к настоящему Договору. Квартира принадлежит Продавцу на основании ______. (указать документ, подтверждающий право собственности Продавца на квартиру) Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано в __________, (указать сведения о государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру) что подтверждается ___________. (указать документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности Продавца на квартиру) Продавец гарантирует, что квартира принадлежит ему на праве собственности, не находится под запретом отчуждения, арестом, не является предметом залога и другим средством обеспечения исполнения обязательств перед какими-либо физическими или юридическими лицами, государственными органами и государством, а также не являются предметом какого-либо иного обременения или ограничения, предусмотренного действующим законодательством Украины. Продавец обязуется передать Покупателю одновременно с передачей квартиры все документы, касающиеся квартиры и подлежащие передаче вместе с ней в соответствии с действующим законодательством Украины и обычно предъявляемыми требованиями. Договорная цена квартиры по настоящему Договору составляет __________. (прописью) Оценочная (инвентаризационная) стоимость квартиры по настоящему Договору составляет _______, что подтверждается ________. (прописью) (документ) Уплата договорной цены квартиры Продавцу производится Покупателем в ____________ срок после государственной регистрации настоящего Договора путем передачи Покупателем Продавцу денежных средств в размере, определенном в п. 6 настоящего Договора. Любые расходы, связанные с заключением настоящего Договора, возлагаются на _____________. Продавец обязуется освободить квартиру с членами своей семьи не позднее _________, а Покупатель дает согласие на проживание Продавца в квартире до этого срока. Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю происходит с момента его государственной регистрации. Момент перехода риска случайного уничтожения и случайного повреждения квартиры совпадает с моментом увольнения квартиры Продавцом и членами его семьи. Все споры, возникающие из настоящего Договора или связанные с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами. Если соответствующий спор невозможно разрешить путем переговоров, он разрешается в судебном порядке по установленной подведомственности и подсудности такого спора в соответствии с действующим законодательством Украины. Настоящий Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в порядке, определенном действующим законодательством Украины. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с его государственной регистрации и действует в течение срока достаточного для реального и надлежащего выполнения настоящего Договора Сторонами. Все правоотношения, возникающие из настоящего Договора или связанные с ним, в том числе связанные с действительностью, заключением, исполнением, изменением и прекращением настоящего Договора, толкованием его условий, определением последствий недействительности или нарушения Договора, регулируются настоящим Договором и соответствующими нормами действующего законодательства Украины, а также обычаями делового оборота, которые применяются к таким правоотношениям из принципов добросовестности, разумности и справедливости. Настоящий Договор составлен при полном понимании Сторонами его условий и терминологии на украинском языке в аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Подписи сторон: ПРОДАВЕЦ_________________________________________________/_____________/ ПОКУПАТЕЛЬ__________________________________________________/______________/
Удостоверительная надпись нотариуса 01032, город Киев, улица Саксаганского, дом 133-А тел. (098) 101-06-06, (095) 101-06-06 Частный нотариус Майдыбура Оксана Васильевна https://kiev-notar.com/
Процедура оформления купли-продажи квартиры
Прежде всего, необходимо позвонить или написать нотариусу!
Нотариус задаст вопросы в зависимости от вашего статуса – продавец и/или покупатель.
По результатам разговора нотариус озвучит первоначальный перечень документов, который пригодится для оформления сделки. Если вам понадобятся дополнительные документы или действия, вы получите исчерпывающий список.
Оформление договора купли-продажи квартиры предусматривает обязательную выписку из отчуждаемой квартиры бывшего владельца, а также других лиц, которые были в ней прописаны, и частный нотариус строго контролирует соблюдение этого пункта.
Нотариус объяснит ваши права и обязанности, ответит на вопросы, предложит дату и время посещения нотариальной конторы.
Стороны могут заключить договор через представителей (по доверенности). Полномочия представителя на заключение сделки подтверждаются доверенностью. Полномочия законного представителя (например, недееспособного гражданина) должны быть документально подтверждены.
Купля-продажа недвижимого имущества, в том числе квартиры, может происходить в один или два этапа.
В первом случае стороны сразу заключают непосредственно договор купли-продажи, а во втором – ему предшествует предварительный договор, его еще называют договор о намерении.
Каким путем сделать вывод сделки, стороны решают самостоятельно, но лучше проконсультироваться у нотариуса.
Регистрация права собственности на квартиру
Государственная регистрация права собственности является финальным этапом оформления сделки, но следует помнить о том, что договор может быть оформлен только на недвижимость, уже имеющуюся в реестре.
Если на момент заключения сделки продающаяся квартира не внесена в реестр, оформить договор купли-продажи будет невозможно!
До 2016 года внесение информации в государственный реестр осуществлялось исключительно государственными регистраторами и фирмами-посредниками. С 2016 года некоторые прошедшие сертификацию нотариусы имеют права и возможности государственных регистраторов.
Нотариус Майдыбура Оксана Васильевна является нотариусом, наделенным правами госрегистратора.
Это означает существенное сокращение материальных и временных затрат на полный цикл оформления сделки по купле-продаже квартиры, все услуги можно получить и в офисе нотариальной конторы.
Проблемы, которые могут сопровождать куплю-продажу
- Отсутствие данных о квартире в Реестре имущественных прав
- Отсутствие юридически корректных и значимых правоустанавливающих документов, подтверждающих права продавца на продаваемую им квартиру (список таких документов смотрите ниже)
- Отсутствие технического паспорта, если осуществлялась перепланировка, не отражено в документах
- Квартира под арестом или другими отягощениями
- Отсутствие согласия супруга, если квартира является общей собственностью
- Наличие задолженностей по оплате услуг ЖКХ
- Не приватизированная квартира
- Отсутствие разрешения органов опеки и попечительства если несовершеннолетний
Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на квартиру:
В списке указаны документы, любой из которых подтверждает право собственности у продавца на квартиру:
- Договор купли-продажи квартиры (продавец покупал квартиру, а теперь ее продает)
- Договор дарения квартиры (продавец продает подаренную ему квартиру)
- Договор пожизненного содержания (продавец продает квартиру, которая ему досталась за уход, присмотр и содержание недееспособного человека)
- Договор мины (продавец продает квартиру, которая ему досталась в результате обмена)
- Свидетельство о праве собственности (выдавались до 2016 года)
- Свидетельство о праве собственности на долю в имуществе
- Свидетельство о праве на наследство
- Свидетельство о приобретении квартиры на публичных торгах
- Решение суда
Обратите внимание!
Иногда наследники, которым квартира досталась по наследству по завещанию, считают, что завещание – это и есть тот документ, который позволяет им продавать квартиру – это не так! Завещание только позволяет вступить в права на квартиру, но если наследник не подал заявление нотариуса и в результате не получил свидетельства о праве на наследство, он не является владельцем квартиры, который имеет право его продавать.
Сколько стоит договор купли-продажи квартиры
- Стоимость договора купли-продажи квартиры состоит из:
- Взносы в Пенсионный фонд;
- Уплаты определенных Налоговым кодексом ставок налогов;
- Оплаты услуг нотариуса (которые теперь также включают услуги госрегистрации).
Расходы при удостоверении договора купли-продажи
- Сумма в размере 1% от стоимости указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости имущества (с 2020 года возможны варианты оптимизации этой суммы)
- Сумма в размере 1% от стоимости указанной в договоре купли-продажи – вклад в Пенсионный фонд оплачивает Покупатель (с 2020 года возможны варианты оптимизации этой суммы)
Налог с доходов физических лиц при оформлении договора купли-продажи квартиры:
- Доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года при условии если имущество находится в собственности налогоплательщика более трех лет – ставка налога — 0 %;
- Доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена) чаще одного раза в течение отчетного налогового года при условии если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет; ставка налога - 5%; Для нерезидентов – ставка налога от 181 TP2T до 201 TP2T. Также следует отметить, что к нерезидентам относятся и физические, юридические лица, имеющие налоговый адрес на территории Автономной Республики Крым.
- Военный сбор при возникновении налога с доходов физических лиц.
Документы
Для удостоверения договора купли-продажи квартиры или ее части нотариуса необходимо предоставить:
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру, зарегистрированную в БТИ, если право собственности приобретено до 2013 года;
- Технический паспорт (технический паспорт предоставляется в случае, если он является неотъемлемой частью правоустанавливающего документа);
- Выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, если право собственности приобретено в период с 2013 года (нотариус может это сделать самостоятельно);
- Справку о составе семьи жилищно-эксплуатационной организации, квартального комитета или иного уполномоченного органа по регистрации места жительства (Форма №3);
- В случае, когда несовершеннолетний, малолетний является совладельцем недвижимого имущества или недвижимость будет покупаться на его имя, или несовершеннолетний, малолетний, зарегистрированные по соответствующему адресу недвижимого имущества, отчуждаемого предоставляется разрешение органа опеки и заботы (для оформления отчуждения или малолетнего; паспортами и идентификаций номерами;
- Заявления совладельцев об отказе от первоочередного права покупки части квартиры;
- Независимая экспертная оценка стоимости налогооблагаемой квартиры.
Обратите внимание!
Правовые сделки за малолетних совершают родители. Правовые сделки с участием несовершеннолетних могут быть удостоверены только при условии, что они совершены с согласия. Подлинность подписи родителей на заявлении об их согласии на удостоверение сделок несовершеннолетними должна быть удостоверена нотариально.
Для физических лиц
- паспорта и идентификационные номера сторон (если представитель стороны действует по доверенности, то он представляет нотариально заверенную доверенность и собственный паспорт, идентификационный номер);
- заявление о согласии на отчуждение (приобретение) имущества от супруги (супруга);
- свидетельство о браке;
Для юридических лиц
- уставные документы юридического лица (устав, выписка из Единого идентификационного номера представителя, действующего от имени юридического лица, документ, подтверждающий его полномочия (если действует руководитель юридического лица – протокол о назначении на должность руководителя, если действует представитель – нотариально удостоверенная доверенность);
- протокол собрания учредителей с решением на отчуждение или приобретение имущества;
- печать юридического лица (при наличии).
Оформить куплю-продажу квартиры / Узнать стоимость
Ниже приведены некоторые из многих договоров, которые можно удостоверить у нотариуса Майдыбура Оксана Васильевна
Понедельник: 09:00-18:00
Вторник: 09:00-18:00
Среда: 09:00-18:00
Четверг: 09:00-18:00
Пятница: 09:00-18:00
Суббота: 10:00-15:00
Воскресенье: по договоренности
* также нотариус работает на выезде и по вызову